От празни сгради до оживени общности: как EOS превръща обезпечени с недвижими имоти портфейли в дългосрочен актив.

Вече повече от 20 години EOS е активен участник на пазара на обезпечени вземания – както като обслужващо дружество, така и като купувач. Стартирала първоначално в Германия и Франция, днес EOS се е утвърдила като значим инвеститор в необслужвани портфейли, обезпечени с недвижими имоти в редица европейски пазари, сред които Босна и Херцеговина, Португалия и Словения. Понастоящем инвестициите в обезпечени вземания представляват около 40% от портфейла на компанията. С подкрепата на EOS тези имоти получават нов живот и се връщат в употреба.

Процесът по придобиване на обезпечени вземания е ясен и структуриран: EOS изкупува от банките необслужвани портфейли, обезпечени с недвижими имоти, поема ролята на нов кредитор или собственик и предприема действия по преструктуриране на задълженията, свързани с имота. Паралелно с това EOS идентифицира възможности за завършване на имота или за повторното му въвеждане в експлоатация.

„Ние гледаме отвъд краткосрочното събиране на вземания. Нашата сила е в разбирането на финансовото състояние на длъжниците и в създаването на решения, които им дават път към дългосрочна стабилност“, обяснява Луис Чавес, управляващ директор на EOS Португалия. Този подход е ясно илюстриран чрез реализирани проекти в Португалия, Словения и Босна и Херцеговина.

В Мадейра EOS в Португалия успешно преструктурира вземанията на семейна верига от четири хотела. EOS придоби необслужван кредит, обезпечен с недвижими имоти, който представляваше 66% от общия кредитен портфейл на хотелската група, докато останалите 34% се държаха от друга банка. Фрагментираната собственост върху вземанията правеше постигането на цялостно решение почти невъзможно. „Делото на живота на собственика и бъдещето на семейния му бизнес бяха под риск“, спомня си Луис. Осъзнавайки деликатността на случая, EOS изкупи и останалата част от кредита, като по този начин консолидира целия заем при един кредитор и създаде условия за пряко и ефективно преструктуриране. В тясно сътрудничество със собственика на хотелите EOS идентифицира инвеститор за три от обектите, което позволи структурирана продажба и осигури необходимата ликвидност. В резултат собственикът възстанови финансовата си стабилност и запази оригиналния хотел – този, който беше изградил от нулата и превърнал в успешен бизнес в сферата на хотелиерството.

През 2022 г. EOS в Словения придоби портфейл от финансово затруднени търговски центрове. „Разбирането на специфичните нужди на всяка местна общност винаги е първата и най-ключова стъпка. Това изисква добре обмислени стратегии, като например препозициониране на търговските площи с цел създаване на по-голямо местно разнообразие и динамика“, обяснява Синиша Нишавич, директор „Инвестиционно управление“ в EOS Словения. Един от най-отличаващите се примери в портфейла е търговски център, в който EOS привлече като нов наемател клон на голяма банка и обнови паркинг системата на центъра, за да обслужва клиентите по по-ефективен начин. Резултатите не закъсняха: увеличи се броят на посетителите както на самия търговски център, така и на съседните обществени обслужващи обекти, (основно здравен център). „Гордеем се, че допринасяме положително за бизнеса и местните общности“, казва Синиша с удовлетворение.

Още един вдъхновяващ пример за положителния принос на EOS към общностите е проектът Gardens of Sun в Сараево, Босна и Херцеговина. В началото на 2024 г. EOS в Босна и Херцеговина придоби жилищен комплекс, чийто предишен инвеститор се сблъскваше с правни и финансови затруднения. След разрешаването на всички висящи правни въпроси през март 2025 г. проектът най-накрая набра скорост. Оттогава са продадени 52 от общо 75 апартамента, основно на млади семейства.

„В началото проектът страдаше от дълъг период на пълна стагнация – повече от 10 години без реален напредък“, обяснява Елма Оджуз Хайдаревич, сътрудник „Маркетинг на недвижими имоти“ в EOS Босна и Херцеговина. „След като EOS пое проекта и през март 2025 г. отстрани всички правни пречки, започна обратът – малко след това бяха продадени 52 от общо 75 налични жилища. Това, което някога изглеждаше като сериозно предизвикателство, днес е дом на над 53 семейства и представлява оживен, напълно възроден квартал“, заявява Елма.