Обезпечени вземания: какво може да се обърка при сделките с недвижими имоти
Къщи само с три стени, ваканционни селища без достъп до електричество и инфраструктура: всеки, който иска да закупи вземания, обезпечени с недвижимо имущество, трябва да се подготви за всякакви изненади – и преди всичко да проучва внимателно всяка сделка. При всички случаи Себастиан Полмер и неговият екип, които извършват оценки на обезпечените портфолиа в EOS Grоup, никога не скучаят.
Достатъчен е един поглед в Google Street View. Себастиан Полмер проследява стените на сградата върху екрана. На ширина, височина и след това оглежда сградата отгоре. “Смятам, че това са 700 - 800 квадратни метра”, казва той. Опитът в това отношение е безценен. Той е развил това умение благодарение на работата си. Отдел “Оценка на обезпечени портфолиа”, който Полмер ръководи, се грижи за просрочените вземания, които са обезпечени с недвижимо имущество. През 2018г. EOS изгради в Хамбург отделно звено за тази цел, тъй като международният пазар на обезпечени вземания расте с бързи темпове.
Преди това оценката на недвижимото имущество беше задача на отдел “Управление на риска“. „От 2016г. насам ние съществено разширихме дейността си в Източна Европа. Преди всичко в Хърватия, България, Унгария, Сърбия и Словения.” Все по-често банките в тези страни продават пакети от лоши кредити, познати също като NPLs (non-performing loans). И все повече от тези пакети включват необслужвани кредити, обезпечени с недвижимо имущество.
Твърде много лоши кредити
Една от причините за това развитие е, че много банки отпускат изключително високорискови кредити и се оказват с висок дял на несъбраните обезпечени вземания: "Когато видиш комплекс от 26 ваканционни жилища без достъп до електричество и инфраструктура, се питаш как се е случило това. Новите регулации, като например "Международният стандарт за финансово отчитане 9 (МСФО 9)", също оказват влияние върху случващото се на пазара. С влизането му в сила банките трябваше да осигурят повече собствен капитал за необслужваните кредити. "Това увеличи натиска върху банките за продажба на необслужваните кредити." Европейската централна банка (ЕЦБ) също иска да вижда по-ниски нива на необслужвани кредити в счетоводните баланси.
Бизнес с бъдеще, пазарът на обезпечени кредити крие също и рискове. "Често не е ясно кой е собственикът на имота. Става дума за страни, които излизат от процес на трансформация." В някои случаи режимите на реален социализъм оставиха зад себе си необичайни разпоредби по отношение на собствеността. В Сърбия, например, често се случва някой да закупи само сградата, но не и земята, върху която тя се намира. "А в Хърватия се сдобихме с ипотека върху един хотел, която обаче не включваше асансьора в хотела", разказва Полмер.
.
Необичайни правила относно собствеността
Не само законовите разпоредби представляват предизвикателство за Полмер и неговия тричленен екип. "Най-важни за нашата работа са данните", твърди той. Какъв е размерът на недвижимото имущество? Кое се счита за "традиционни" характеристики? Какви са цените на съпоставими сгради? Екипът калкулира своята оферта съвместно с колеги на място и местни експерти. Процесът е еднакъв за пакети на стойност 20 000 или няколко милиона евро. За отделни жилища или цели жилищни блокове, или дори парцел от 600 декара. "Най-важното в моята работа е да съвместя всички тези аспекти в една цифра", твърди Полмер.
Тогава получаваме данните за дълга, обезпечен с имущество. В някои страни понякога липсва регистрация в Имотния регистър или нотариални заверки. "Има сгради, които не са вписани никъде. Сгради, които са построени без разрешение за строеж и продадени без разрешение. В Германия от много години има дружество на EOS, което оценява това, така че да са налице сравнителни данни, но в много други страни трябва тепърва да изградим своя база данни." За тази цел отделът на Полмер работи в тясно сътрудничество с експерти на място и с ръководството на отдела за Източна Европа.
Без проверка, няма сделка
Понякога липсват дори основни данни. "В някои случаи банката дори не знае колко са големи апартаментите, над които има право", споделя Полмер. Затова неговите хора редовно правят посещения на място, за да разгледат обектите и да направят допълнителни измервания. "Целта не е да дадем възможно най-ниската оценка на обекта. Понякога дори се случва да кажем на банката: недвижимото имущество струва повече, отколкото сте го оценили." Така се поставят основите на дългосрочно сътрудничество.
За това допринася и осъзнаването като част от Otto Group: EOS предлага стабилност и се отнася с уважение към хората, които изостават с плащанията си. "Когато водим преговори, понякога чуваме следното: вие не предложихте най-високата цена, но сте фирмата с най-добра репутация."
Не за всяко недвижимо имущество си заслужава проверка на място. Често тя дори не е необходима. “Налице са много технически възможности, чрез които инвеститорите могат да събират информация”, твърди Полмер. Дори и чрез снимки, направени с дрон, или Google Street View. "С времето един поглед е достатъчен, за да се разбере дали цената е коректна."
Понякога обаче, дори тези технически способи не са застраховка против изненади. Наскоро EOS се сдоби с кредитно портфолио в Източна Европа, което включваше и една двуетажна къща. Без посещение на място. Едва след покупката се установи, че къщата има само три стени. Полмер се усмихва: “При целия ни опит. Винаги има нещо, с което се сблъскваме за пръв път.”