Besicherte Forderungen: Was bei Immobiliendeals schiefgehen kann.

Häuser mit nur drei Wänden, Ferienanlagen ohne Strom- und Straßenanschluss: Wer immobilienbesicherte Forderungen kaufen will, muss sich auf einiges gefasst machen – und vor allem jeden Deal vorher gründlich prüfen. Langweilig wird es jedenfalls nie für Sebastian Pollmer und sein Team, das bei der EOS Gruppe die besicherten Portfolios mitbewertet.

 

Ein Blick bei Google Street View reicht. Sebastian Pollmer fährt auf dem Bildschirm an den Wänden des Gebäudes entlang. In die Breite, in die Höhe, dann einmal übers Dach. „Ich schätze, das sind 700 bis 800 Quadratmeter“, sagt er dann. Erfahrungswert. Diese Fähigkeit hat er im Job entwickelt. Der Geschäftsbereich „Secured Portfolio Valuation“, den Pollmer leitet, kümmert sich um unbezahlte Forderungen, die „secured“ sind – also durch Immobilien abgesichert. 2018 gründete EOS dafür in Hamburg eine eigene Abteilung. Denn der internationale Markt für besicherte Forderungen wächst rasant.

Zuvor war Immobilienbewertung auch eine Aufgabe für das Risikomanagement. „Aber seit 2016 expandieren wir deutlich in Osteuropa. Vor allem in Kroatien, Bulgarien, Ungarn, Serbien und Slowenien.“ Immer häufiger verkaufen dort Banken Pakete von notleidenden Krediten (abgekürzt NPL für „non-performing loan“). Und darunter immer mehr immobilienbesicherte NPLs.

Sebastian Pollmer, über die Entwicklung von faulen Krediten in Osteuropa.
Sebastian Pollmer, Leiter der Abteilung Secured Portfolio Valuation bei EOS.

Zu viele faule Kredite.

Ein Grund für diese Entwicklung: Viele Banken vergaben extrem riskante Kredite – und blieben auf vielen offenen Forderungen sitzen. „Wenn man eine Anlage von 26 Ferienappartements ohne Anschluss ans Strom- und Straßennetz sieht, fragt man sich schon, wie so etwas zustande kam.“ Genauso stark wirken sich neue Vorschriften wie beispielsweise der „International Financial Reporting Standard 9“ (IFRS 9) aus. Seitdem müssen die Banken für NPLs mehr Eigenkapital vorhalten. „Darum steigt der Druck auf die Banken, sie zu verkaufen.“ Auch die Europäische Zentralbank (EZB) will weniger NPL-Anteile in den Bilanzen sehen.

Ein Geschäft mit Zukunft, aber der Markt für besicherte Anleihen birgt auch Risiken. „Oft ist unklar, wem was gehört. Das sind ja Länder, die aus einer Transformationsphase kommen.“ Manchmal hinterließen die realsozialistischen Regime ungewöhnliche Eigentumsregelungen. In Serbien etwa kauft man oft nur das Gebäude, aber nicht den Grund, auf dem es steht. „Und in Kroatien hatten wir einmal eine Hypothek auf ein Hotel, aber nicht auf den Fahrstuhl im Hotel“, erzählt Pollmer.

Abenteuerliche Eigentumsregeln.

Nicht nur gesetzliche Regelungen fordern Pollmer und sein bislang dreiköpfiges Team heraus. „Das Allerwichtigste für unsere Arbeit sind Daten“, erklärt er. Wie groß ist die Immobilie? Was gilt als „landesübliche“ Ausstattung? Was kosten vergleichbare Gebäude? Gemeinsam mit Kollegen vor Ort und lokalen Experten kalkuliert das Team sein Gebot. Für Pakete im Wert von 20.000 oder mehreren Millionen Euro. Für einzelne Wohnungen oder ganze Wohnblocks oder auch mal ein 60 Hektar großes Grundstück. „Das Spannendste an meiner Arbeit ist, diese Aspekte in eine Zahl zu komprimieren“, sagt Pollmer.

Wenn man die Daten denn bekommt: In manchen Ländern fehlen teilweise Grundbucheinträge oder notarielle Bestätigungen. „Es gibt Gebäude, die nirgendwo verzeichnet wurden. Gebäude, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden, und Gebäude, die ohne Erlaubnis verkauft wurden. In Deutschland gibt es seit vielen Jahren eine EOS Gesellschaft, die das bewertet, sodass Vergleichszahlen vorliegen, aber in vielen anderen Ländern müssen wir dazu erst eine eigene Datenbank aufbauen.“ Dafür arbeitet Pollmers Abteilung eng mit Expertinnen und Experten vor Ort zusammen – und mit dem Division Management Osteuropa.
EOS ist Ihr Partner in der Analyse von besicherten Portfolios.
Die besicherten Forderungen nehmen international immer mehr zu. Gerade in Osteuropa wächst der markt. Die Abteilung "Secured Portfolio Valuation" der EOS Gruppe, die von Sebastian Pollmer geleitet wird, kümmert sich um die Analyse der "secured", also durch Immobilien abgesicherten, Forderungen.

Ohne Überprüfung geht es nicht.

Manchmal fehlen selbst Basis-Daten. „Da weiß die Bank dann nicht einmal, wie groß die Appartements sind, auf die sie einen Anspruch hat“, sagt Pollmer. Regelmäßig sind seine Leute darum vor Ort, um sich die Objekte anzuschauen und nachzumessen. „Das Ziel ist nicht, das Objekt möglichst gering zu bewerten. Es kommt sogar gelegentlich vor, dass wir der Bank sagen: Die Immobilie ist viel mehr wert, als ihr veranschlagt habt.“ So lege man das Fundament für eine langfristige Zusammenarbeit.

Auch das Selbstverständnis als Teil der Otto Group trage dazu bei: Die EOS Gruppe stehe zu ihren Angeboten und behandele auch Menschen, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten sind, mit Respekt. „Wenn wir Verhandlungen führen, bekommen wir auch schon mal zu hören: Ihr habt nicht den höchsten Preis geboten, aber ihr seid das Unternehmen mit dem besten Ruf.“

Nicht für jede einzelne Immobilie lohnt sich ein Ortstermin. Oft ist er auch nicht nötig. „Es sind ja viele technische Möglichkeiten hinzugekommen, mit denen man als Anleger weitere Informationen ermitteln kann“, berichtet Pollmer. Etwa über Drohnenaufnahmen oder Google Street View. „Mit der Zeit reicht dann schon ein Blick, und du weißt, dass ein Preis überhaupt nicht stimmen kann.“

Alle Überraschungen kann aber auch das nicht ausschließen. In Osteuropa erwarb EOS jüngst ein Darlehensportfolio, zu dem ein zweistöckiges Haus gehörte. Ohne Ortsbesuch. Erst nach dem Kauf wurde festgestellt, dass das Haus nur drei Wände hatte. „Bei aller Erfahrung“, meint Pollmer lächelnd, „es gibt immer Dinge, die man zum ersten Mal erlebt.“
Photo Credits: Sebastian Vollmert, Raymond Forbes LLC / Stocksy, Ioan Panaite / shutterstock, Astrakan Images / Offset